Kopen in Spanje
 |
Ons team is bekend voor een absoluut probleemloze en doorzichtige afwikkeling van onze bemiddelingswerkzaamheden. Voor ons is „klantgerichtheid" geen loos woord; al onze inspanningen hebben uw tevredenheid tot doel - ook na de aanschaffing.
Waarop moet u bij de aanschaffing van onroerend goed in Spanje letten? Het aanschaffen van onroerend goed in Spanje willen wij hier kort beschrijven.
1. Aanschaffing onroerend goed in Spanje
Spanje beschikt over een uiterst veilig rechtssysteem voor wat betreft onroerend goed en kadaster. Als men zich aan de daarin vastgelegde voorschriften voor de aanschaffing van onroerend goed houdt, geldt de aanschaffing als juridisch veilig en risicoarm.
Voor burgers uit de lidstaten van de Europese Unie (EU) gelden bij de aanschaffing van onroerend goed in Spanje geen beperkingen. Zij hebben over het algemeen dezelfde rechten als Spanjaarden. Voor burgers die niet uit de EU komen, gelden enkele bijzondere regels. In principe is de aanschaffing echter geen probleem.
Zodra u als eigenaar bij het kadaster ingeschreven bent, bent u voor wat betreft het eigendom - net als in Nederland - beschermd.U moet overwegen of u uw onroerend goed particulier of via een Spaanse firma met besloten vennootschap (S.L.) aanschaffen wilt. Deze mogelijkheid kan belastingvoordelen hebben.
2. Koopafwikkeling
Voor het aanschaffen van onroerend goed in Spanje bestaat er geen voorschrift in welke vorm de koop vastgelegd moet worden - zelfs mondelinge koopcontracten kunnen toegestaan en rechtsgeldig zijn. Het is echter gebruikelijk en dringend aanbevolen te kiezen voor een schriftelijke onderlinge overeenkomst (contrato privado) en deze overeenkomst door een notaris te laten bekrachtigen.
Schriftelijke onderlinge overeenkomst
 |
Het eigendom van het onroerend goed krijgt de koper door overgave van het notariële koopcontract (escritura pública de compraventa). De notariële bekrachtiging van het contract is vereist voor de inschrijving bij het kadaster (registro de la propiedad). In de schriftelijke onderlinge overeenkomst worden alle wezenlijke regelingen die de aanschaffing betreffen overeengekomen. Met name wordt het tijdstip vastgelegd tot wanneer uiterlijk het notariële koopcontract opgesteld en het eigendom opgeleverd moet worden.
Aanbetaling
Bij het tekenen van de schriftelijke onderlinge overeenkomst moet er worden aanbetaald. De koper betaalt normaalgesproken 10% van de overeengekomen koopsom die later met de koopsom verrekend wordt.
Financiering
De tijd tussen het tekenen van de schriftelijke onderlinge overeenkomst en de notariële bekrachtiging wordt gebruikt om eventueel de financiering te organiseren.
Voorbereidend onderzoek
Voor uw bezichtiging is reeds onderzocht of onze objecten vrij van schulden zijn en of er een voorverkoopsrecht voor het onroerend goed bestaat. Om er zeker van te zijn dat u als volgende eigenaar niet voor de schulden van de vorige eigenaar moet opkomen, wordt gecontroleerd of de onroerend goed belasting (IBI) en de gemeentebelasting het voorgaande jaar betaald zijn.
Notaris en kadaster
Drie dagen voor de notariële bekrachtiging vraagt de notaris een uittreksel uit het kadaster aan. Door het opsturen van het uittreksel uit het kadaster wordt het onroerend goed voor vijf dagen geblokkeerd. Indien een andere notaris op dat moment voor hetzelfde onroerend goed een uittreksel van het kadaster aanvraagt, wordt dit met bovengenoemde reden afgewezen. Bij de notaris moeten zowel koper als verkoper zich identificeren. Vervolgens leest de notaris de voorbereide oorkonde voor en noteert dat de koopprijs ofwel voor het ondertekenen van het notariële koopcontract betaald is ofwel op dit ogenblik betaald wordt. Op dezelfde dag stuurt de notaris een mededeling over het koopcontract naar het kadaster. Een exemplaar van het escritura levert hij later voor de registratie in het registro de la propiedad in.
Koopsom betalen
Het volledige bedrag van de koopsom wordt bij de bekrachtiging van het koopcontract bij de notaris door de koper aan de verkoper betaald. Dit kan bij financiering door een vertegenwoordiger van de bank per check gedaan worden, door afgifte van een door de bank bevestigde check, maar ook door contante betaling.
In Spanje is het nog steeds gebruikelijk dat de genoemde koopprijs in het koopcontract beduidend lager is dan de daadwerkelijk afgesproken koopprijs. Het betreft hier zonder twijfel belastingfraude, hoewel de fraude moeilijk te bewijzen is. De achterliggende gedachte is dat de koper en de verkoper met deze actie een niet te klein bedrag aan belasting en afgifte besparen. Aangezien de Spaanse staat ook controleert, mag deze actie niet worden overdreven. Mocht bij een dergelijke controle vastgesteld worden dat de eigenlijke waarde van het onroerend goed zeer sterk afwijkt van de aangegeven koopprijs, kan de belastingdienst het object laten taxeren en een nabetaling van belasting plus boete is het gevolg.
3. Aanschaffingskosten en daaruit voortvloeiende kosten
De basisregel is als volgt: de koper betaalt alles. Daarom wordt in de praktijk vaak geprobeerd de belasting op waardevermeerdering, die de koper wettelijk gezien niet hoeft te betalen, op de koper af te wentelen. Let u erop dat u alle kosten in het contract moet betalen, met uitzondering van de belasting op waardevermeerdering. De Spaanse wet vermeldt namelijk dat koper en verkoper over de kosten een compromis moeten sluiten
Belasting op waardevermeerdering
Zoals hierboven reeds gezegd, staat in de wet dat de verkoper deze belasting moet betalen voor zover dit niet uitdrukkelijk besproken is. Wij hechten grote waarde aan een goede afwikkeling en ondersteunen de gebruikelijke doorgave van deze belasting aan de koper niet.
Totale aanschaffingskosten:
Rekent u voor de zekerheid op bijkomende kosten ter hoogte van 10 % van de koopsom, dan bent u aan de veilige kant.
Welke belasting moet er bij aanschaffing betaald worden?
 |
Bij aanschaffing uit particulier bezit (tweedehands objecten) de overdrachtsbelasting (transmisiones patrimoniales) ter hoogte van zeven procent; bij aanschaffing via een bouwbedrijf (nieuwbouw) de BTW (IVA) ter hoogte van zeven procent.
Overzicht van de kosten
De aanschaffingskosten m.b.t. de bekrachtigde koopsom, zijn als volgt samengesteld:
Overdrachtsbelasting 7 % of IVA. 7 %
Notariskosten en kosten voor inschrijving 1 tot 1,5%
De jaarlijkse extra kosten m.b.t. de in de oorkonde genoemde prijs, zijn als volgt samengesteld:
vermogensbelasting 0,2 %
inkomstenbelasting 0.5%
grondbelasting 0,4 tot 0,8 % (afhankelijk van het object en kadaster)